Een bedrijfsplan voor verhuren maken

Echtpaar Nick en Sarah Roussos-Karakaian zijn een Superhost-team (@nestrs) die van verhuren een fulltime onderneming hebben gemaakt in Columbus, Ohio. Na het adverteren van hun benedenverdieping in New York City op Airbnb in 2012, raakten ze verslaafd. Sindsdien hebben ze er hun droomjob van gemaakt. Daarnaast is Sarah co-host van de podcast: 'Thanks for Visiting ', een hulpmiddel voor zowel ervaren hosts als beginnelingen. Ze delen hier hun kennis en tips over het opzetten van een Airbnb-bedrijf.

Sarah: “Het begon voor ons in Queens, New York. Ik werkte als actrice, en stond ook vaak achter de bar."

Nick: "Ik was een stagiair met een master in architectuur die nauwelijks rondkwam."

Sarah: "We wilden allebei dolgraag een eigen woning, maar hadden geen idee hoe we dat moesten aanpakken. Op een dag zag ik een piepklein huisje — het kleinste van de hele straat en duur voor ons — dat ik echt wilde hebben.

Nick: “Met het juiste financiële advies, ons spaargeld en de steun van onze familie wisten we een lening te krijgen.”

Sarah: "Ook rond die tijd vertelde een vriend me dat hij een kamer in zijn appartement verhuurde op Airbnb om de huur te kunnen betalen in New York. Ik was direct een en al oren. Niet veel mensen wisten toen van het bestaan van Airbnb. Toen ik Nick vertelde dat we onze woning misschien wel konden verhuren, had hij zo zijn twijfels, maar ik vond het een intrigerend idee. We besloten ervoor te gaan en zo begon het allemaal"

Nick: "Ik weet nog dat ik toiletten aan het schrobben was en daar ongelooflijk blij mee was. Het hielp ons de hypotheek te betalen dus ik dacht: Dit is geweldig! Hoe kunnen we hier méér van doen?"

Sarah: “Ik heb veel gewerkt in luxe hotels en kon die ervaring nu gebruiken. Heerlijk vond ik dat. Nadat we vier jaar in New York hadden gewoond en verhuurd, klopte er een vastgoedontwikkelaar bij ons aan die ons huis gemeubileerd en wel van ons wilde kopen.”

Nick: "We moesten daar wel even serieus over nadenken. We maakten een lange lijst met locaties waar we naartoe zouden willen verhuizen en reisden het land door om met lokale bewoners te praten. Uiteindelijk kwamen we uit in Columbus, Ohio."

Sarah: "De combinatie van interieur, gastvrijheid en onroerend goed én de vrijheid om onze eigen creatieve keuzes te maken was voor ons een droom die uitkwam. Daarom willen we anderen ook zo graag helpen om te gaan verhuren.”

Sarah: “We raden je aan om voor jezelf een missieverklaring uit te schrijven vooraleer je begint. Dit vormt je aanpak en dient als kompas. Zo'n document is vooral nuttig op momenten waarop je beslissingen moet nemen. Je doelstelling kan je helpen de juiste koers te varen. Deze geeft je ook informatie over hoe je je accommodatie creëert en inricht."

Nick: "Neem bij het opstellen van een missieverklaring de tijd om jezelf een paar vragen te stellen:

• Wat motiveert je?
• Wat zijn je waarden?
• Hoe wil je te werk gaan?
• Wat is jouw visie?
• Wat zijn je doelen?”

Sarah: “Voor ons is het onze doelstelling om accommodaties om te toveren die mensen hun leven veranderen. Dat proberen we toe te passen op alles wat we doen.”

Nick: “Het is belangrijk om onderzoek te doen naar de concurrentie in je omgeving voordat je je aan het verhuuravontuur waagt. Dit onderzoek geeft je informatie over hoe je je eigen accommodatie wilt inrichten en aanprijzen

• Denk aan je doelgroep. Wie zal er waarschijnlijk een verblijf bij jou boeken? In ons geval geldt dat Columbus een studentenstad is. We hebben onze accommodaties daarom ingericht met bezoekende ouders in ons achterhoofd.
• Beoordeel je voorzieningen. Sta je huisdieren toe? Heb je een parkeerplaats of een zwembad? Is je accommodatie uniek ingericht? Alles wat je accommodatie boven die van iemand anders doet uitsteken, is een kans om een hoger tarief te vragen.
• Ga online op zoektocht en bekijk andere Airbnb-advertenties, hotels en huuropties in de buurt. Wat is er beschikbaar? Wat vragen ze? Hoe kun je je van de rest onderscheiden?
• Stel een prijsstrategie op. "Gebruik om je bezettingsgraad te verhogen als je net begint de Slimme Tarieven-tool van Airbnb, waarmee je je tarieven op werkdagen en in het weekend automatisch kunt aanpassen."

Sarah: “Een begroting bijhouden is misschien niet erg sexy, maar wel enorm belangrijk. We raden je aan een spreadsheet te gebruiken en je kosten onder te verdelen in drie categorieën:

Kosten vooraf: Dit zijn de begininvesteringen die je in je accommodatie stopt voordat je gasten ontvangt, zoals renovaties, inrichting, meubilair en fotografie.

• Neem de tijd om in je interieur te investeren. Je hoeft niet naar de duurste winkels te gaan en van alles de meest luxueuze variant te kopen. Zorg er gewoon voor dat je accommodatie er gezellig en gastvrij uitziet. Breng eens een bezoekje aan de kringloopwinkel of wees creatief en doe iets met kleuren of een bepaald thema — zo vestig je de aandacht op je accommodatie.
• We raden beginnende hosts altijd aan om te investeren in comfortabele matrassen, banken en lakens. Iedereen die een hotelkamer binnenkomt, ploft meteen op het bed neer. Zorg dus voor een goed bed. Soms krijg je alleen al omwille van het bed een vijfsterrenrecensie. Dit helpt om je bezettingsgraad te verhogen.

Doorlopende kosten: Algemene artikelen die door de gast worden gebruikt en aangevuld moeten worden, zoals toiletartikelen, toiletpapier, keukenrol, batterijen en lampen.

• Bied je extraatjes aan, zoals flessen water of koffie?
• Maak een lijst met alle voorzieningen die je nodig hebt en kijk uit naar goede prijzen daarvoor.
• Koop groot in, bijvoorbeeld voor zes maanden per keer, en houd het verbruik bij in een spreadsheet.
• Hou er bij voorwerpen zoals lakens rekening mee hoe vaak je deze wilt vervangen in een jaar tijd. Zorg altijd voor goede, schone lakens voor je gasten.

Onderhouds- en beheerskosten: hieronder valt alles wat nodig is om je accommodatie veilig, warm en leefbaar te houden, waaronder het gazon, het terras en de buitenruimtes. Neem je een schoonmaker in de arm om je te helpen na het vertrek van gasten of ga je voor een co-host?

Tel deze bedragen bij elkaar op en zorg ervoor dat je je goed voelt bij je investering en dat je realistische doelen hebt. Als dat niet zo is, moet je misschien vooraf iets meer sparen zodat je een accomodatie kunt creëren waar je trots op bent.”

Sarah: "Eén van mijn favoriete tips voor hosts is om een eerlijke vriend die ongezouten zijn mening zegt in je accommodatie laten verblijven. Je zit er zelf zo dicht op dat je soms vergeet wat een reiziger nodig kan hebben: een tandenborstel en tandpasta bijvoorbeeld. Of soms zie je ontwerpfouten over het hoofd. Een vriend kan je helpen door feedback te geven over de soms vervelende maar wel belangrijke details. Je wilt niet dat een betalende gast je daar op moet wijzen."

Nick: "We zetten graag een mandje neer met toiletartikelen en producten die gasten vaak vergeten in te pakken maar wel hard nodig hebben. Om je bedrijf te laten slagen is een gastvrije mentaliteit van groot belang. Dat is ook de reden waarom mensen voor een bepaalde hotelketen kiezen, omdat ze weten wat ze daar kunnen verwachten. Een accommodatie die schoon en fris aanvoelt, waar de handdoeken met zorg zijn opgevouwen en waar alle details kloppen, tot en met een handig stopcontact naast het bed om hun telefoon op te laden. Wat je wil, is gasten dezelfde service aanbieden, zodat ze keer op keer blijven terugkomen."

Nick: "Verhuren is een uitdaging, maar het gaat er nu anders aan toe dan toen Airbnb net begon. Je kunt gebruikmaken van veel meer technologieën, tools, hulpmiddelen en support om je te helpen en om je leven als host een beetje gemakkelijker te maken."

Sarah: "We raden beginnende hosts aan om voor elk verblijf het hele proces van begin to einde zelf op te volgen, van het eerste boekingsbericht tot het begroeten van je gasten en de eindschoonmaak. Als je eenmaal weet hoe het werkt, kun je het op verschillende manieren automatiseren, bijvoorbeeld:

• Online apps: er zijn apps die je kunt gebruiken (zoals IFTTT) om bepaalde dingen in te plannen en digitale tools aan elkaar te koppelen. Als je bijvoorbeeld een boekingsbevestiging krijgt, kan deze app een automatische agendaherinnering sturen naar jou, je partner of een schoonmaker.
• Slimme sloten zijn een grote stap vooruit. Gasten ontvangen een unieke code die alleen geldig is tijdens hun verblijf. Zo kunnen je gasten zelf inchecken en hoef je geen tijdstip af te spreken om ze binnen te laten. Je kunt je gasten altijd nog even benaderen tijdens hun verblijf.
• Een goeie ouderwetse lijst: Ik heb voor elke woning een driemaandelijkse checklist met daarop de dingen die ik moet doen voor veiligheid en onderhoud, zoals bijvoorbeeld het controleren van de verwarmingsfilters en de batterijen in de brandmelders, en een schoonmaakbeurt onder de bedden. Ik print die lijst af en hang deze in een kast. Als ik dan in een woning ben, kan ik makkelijk zien hoe het er voor staat.”

Nick: "Er kruipt veel tijd in het opzetten van een Airbnb-bedrijf, maar we hopen oprecht dat we mensen kunnen laten inzien dat het mogelijk is om een eigen woning te hebben én fulltime te verhuren, en dat er meerdere manieren zijn om dit aan te pakken.

Sarah: "Ik heb een carrièreswitch gemaakt en was heel bang dat ik nooit meer iets zou vinden wat ik zo graag deed als acteren, maar Airbnb heeft ons leven enorm veranderd. We maken nu onze eigen creatieve keuzes en zijn onze eigen baas. Dat maakt alles extra bijzonder."

Nick: "Het zorgt ervoor dat we flexibel kunnen blijven en iets meer van ons leven kunnen genieten. We hopen dat je een manier vindt om een Airbnb-onderneming op te starten met jouw unieke aanpak. Als je meer advies nodig hebt, weet je ons altijd te vinden."

Veel plezier met verhuren.
Nick & Sarah, Nestrs